Investissement locatif meublé

4e trimestre 2021

Bonne nouvelle pour les propriétaires de meublé à Paris : la sous-offre est de retour

Un marché en pénurie de logements

97,7% ! C’est le taux de remplissage record de nos logements en ce début d’année 2022. Jamais un tel niveau n’a été atteint. Tant mieux pour nos 3000 propriétaires qui voient même les loyers en très légère progression. Toutes les tailles de logement et tous les quartiers de Paris sont concernés par cette bonne dynamique.

Le volume de location est en forte progression par rapport à l’année dernière (+13%) sans pour autant atteindre les niveaux d’avant crise sanitaire.

Volume de locations chez Book-A-Flat

volume de locations meublées

Le marché est à nouveau tendu et en situation de sous-offre du fait de la faible mobilité des locataires en place. Jamais au cours des 3 dernières années, Book-A-Flat n’a connu si peu de départs parmi les logements du portefeuille (-27% par rapport à 2019). Cela peut signifier deux choses :

  • Que les opportunités professionnelles sont dormantes cet hiver du fait du variant Omnicron.
  • Que les meublés chez Book-A-Flat répondent à une tendance de fond de la part de nos clients : une demande accrue pour des logements haut de gamme prêts à vivre, au cœur de Paris avec un bail plus flexible. Le meublé n’est plus une solution temporaire mais un art de vivre.

Volume de départs des locataires Book-A-Flat

volume des départs

Quels logements se louent le mieux ?

Ce sont les premiers questionnements de nos propriétaires. Quels logements, quels arrondissements, quels quartiers et pourquoi ?

Tout d’abord, si en moyenne les appartements voient leur vacance locative diminuer et leur remplissage augmenter, cela exclut tous les logements dont les prix sortent excessivement de l’encadrement des loyers et qui n’apportent pas de justificatifs de compléments de loyers nécessaires.

Pour rappel, depuis 2019, les loyers sont encadrés à Paris. Ce texte fixe un montant maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou meublé. Il s’applique pour toute location en résidence principale et peut être dépassé par un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins.

Il est donc indispensable que les propriétaires se rapprochent d’experts professionnels pour définir le meilleur loyer.

Nous observons, depuis maintenant un an, une baisse du volume de locations des studios au profit de plus grands logements. C’est l’une des conséquences de la crise sanitaire qui a connu des changements notables dans la façon d’aborder sa vie personnelle et professionnelle. Le télétravail se généralise et les locataires sont à la recherche de logements offrant des beaux espaces bien séparés les uns des autres pour y travailler et vivre. De plus en plus de familles aussi optent pour des appartements meublés, des logements prêts à habiter sans soucis de déménagement de meubles.

La tendance se confirme à nouveau sur ce trimestre avec 27% des locations sur des logements de 2 chambres et plus contre 24% les deux dernières années.

Part des locations par type de logement

Part des locations par type de logement meublé

Book-A-Flat est spécialisé dans le haut de gamme et loue avec grande efficacité dans les beaux quartiers à de bons loyers. Notre barycentre se situe naturellement entre l’ouest et l’hypercentre mais avec de plus en plus de bonnes performances dans les arrondissements de l’est et dans les Hauts-de-Seine qui affichent les meilleurs remplissages.

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Une fois de plus, le 6e arrondissement de Paris est le plus cher avec un prix avoisinant 50€/m².
Book-A-Flat est de plus en plus présent à l’est de Paris et dans les Hauts-de-Seine (Contrats signés : 2% - Loyer : 31€/m² - Remplissage : 95%) dont le volume de location a doublé en un an.

Notre conseil : Est ou Ouest, centre ou pas, Paris reste une grande source de rendement et tout dépendra des autres leviers en votre possession : l’aménagement et le choix de la meilleure fiscalité. Book-A-Flat vous accompagnera tout le long.

Quel type de bail ?

Résidence principale ou résidence secondaire ? Chez Book-A-Flat, notre seul prisme d’analyse est celui de la réalité du marché locatif à Paris.

Même si les baux sociétés ont doublé par rapport au dernier trimestre (de 6 à 12%), la très grande majorité des baux signés restent des contrats en résidence principale (74% d’entre eux).

Part des types de baux sur les 3 derniers mois chez Book-A-Flat

Types de bail appartements meublés

Chaque bail a son avantage pour le propriétaire. En résidence principale, c’est l’assurance d’obtenir un locataire sur une très longue durée tandis qu’en résidence secondaire ou société, les frais sont généralement moindres et le contrat offre plus de souplesse.

Les studios meublés sont majoritairement plébiscités par des locataires en résidence principale tandis que pour les grands logements, les répartitions sont plus équilibrées.

Part des baux par logement - 3 derniers mois

Répartition des types de logement

Notre conseil : plus qu’un type de bail, définissez avec votre agent Book-A-Flat le profil type du locataire qui assurera une occupation de votre logement.

Quels locataires : le retour des étrangers

Les étrangers sont de retour et représentent la majorité de nos locataires (54% soit 10 points de plus que le trimestre précédent). Ça bouge et c’est tant mieux pour le marché et le dynamisme de notre ville.

Ils sont principalement européens (19%) puis nord-américains (10%) et asiatiques (8%) et viennent à Paris pour étudier, travailler et vivre.

Origine géographique des locataires depuis 3 mois

Nationalité des locataires

Enfin, la répartition des locataires selon le profil professionnel reste plus ou moins identique aux années précédentes : étudiants (58%), salariés (31%), sociétés (6%) et professions libérales (5%).

La force de notre agence est de trouver des locataires solides pour la durée la plus longue. La durée de séjour moyenne est l’une des plus importantes du marché et augmente même depuis quelques mois.

Durée de séjour observée et actualisée avec les 3 derniers mois de fin de bail

Durée de séjour des locataires Book-A-Flat

Notre conseil : sélectionner les candidats pour une plus longue durée, évaluer les non-dits, enquêter sur chaque profil est complexe et peut être une source d’angoisse. Nos équipes commerciales et juridiques ont effectué ce travail sur des milliers de candidats locataires. Confiez-nous ce moment clé.

Consulter notre offre

Quelle fiscalité ?

En plus d’une plus grande souplesse, d’un loyer 10 à 20% plus élevé que dans le vide, la location meublée est une niche fiscale qui permet d’alléger considérablement les impôts provenant des revenus locatifs.

Dans le meublé, les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers comme dans la location vide.

Dans le meublé, vous pourrez choisir soit le régime micro-BIC soit le régime réel, plus complexe mais bien plus rentable.

  • Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600€ . Mécaniquement, 50% des revenus locatifs sont abattus (contre 30% dans le vide) et vous devrez payer 17,2% de prélèvements sociaux. Le choix de ce régime, c’est celui de la simplicité et vous ne devrez pas être accompagné d’un comptable puisqu’une déclaration annuelle auprès du service des impôts suffit.
  • Le régime réel est le plus rentable. Même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, vous pouvez opter pour ce régime permettant de déduire l’ensemble des charges (intérêt d’emprunts, frais d’acquisitions, frais d’agences de location et de gestion, taxe foncière, facture d’entretien et de réparation, abonnements, assurance, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien, les gros travaux et le mobilier. Dans la très grande majorité des situations (85% selon notre partenaire JeDéclareMonMeublé), ce régime assure un bien meilleur rendement avec comme résultat, selon votre situation, de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant 10 ans.
Micro-BIC Réel simplifié
Recettes annuelles 15 000€ 15 000€
Abattement 50% 7 500€ Néant
Charges Non déductibles - 4 000€
Frais d'acquisition Non déductibles - 18 500€
Résultat imposable 7 500€ 0€
     
Amortissements (logement et mobilier) Non déductibles - 7 360€
       
Imposition
(taux marginal d'imposition 30% - CSG CRDS 17,2%)
3 540€ 0€
Pendant au moins 10 ans

Notre conseil : le régime réel est plus rentable mais plus complexe car il vous faudra l’accompagnement d’un comptable pour construire des tableaux d’amortissements et un compte de résultat.

Nos agents sont là pour vous orienter sur le meilleur régime. Nous vous placerons ensuite entre de bonnes mains avec notre partenaire de confiance JeDéclareMonMeublé.com pour de la simplicité et de la fiabilité.