Baromètre de l’investissement locatif meublé

Bilan 2023 et perspectives 2024

Une année de tension locative pour le plus grand bonheur (et rendement) des propriétaires. Vivemement 2024 !

L’année 2023 fut extraordinaire à tout point de vue. Le marché immobilier a connu de forts soubresauts avec notamment la confirmation de la bascule de la transaction. L’augmentation des taux d’intérêt (*4 en 20 mois), la perte de pouvoir d’achat des acheteurs et le durcissement des conditions d’octroi des prêts ont abimé durablement ce secteur peu coutumier à une baisse de prix et qui devrait se confirmer. A l’inverse, le marché de la location meublée est resté très profitable aux propriétaires bailleurs avec une augmentation des loyers, des vacances locatives en baisse et une durée de séjour des locataires qui s’allonge malgré des restrictions administratives plus complexes.

Vous avez 10 minutes devant vous ? Oui ? On vous raconte tout ce qu’il faut retenir de 2023 et ce qu’il faut attendre pour 2024 (impact des Jeux Olympiques, loyer, DPE, etc.).

Des loyers et des rendements propriétaires à nouveau en hausse

46€/m2, c’est le loyer moyen au m2 observé en 2023 pour chaque nouvelle location. Ce chiffre est en augmentation de 4% par rapport à 2022. Qu’y a-t -il derrière cette évolution ?

  • 1. Les studios sont les surfaces les plus chères au m2 (50€). Normal dans un 25m2, on y vit, travaille et dort. Les logements sont ultra optimisés et les parents des locataires prêts à y mettre le prix. Attention, cependant plus le logement est petit, plus le turnover (c'est-à-dire le changement de locataire) est important. Les locataires se succèdent et rares sont ceux restant plus de 2 ans (voir plus bas sur la durée de séjour de nos locataires).
  • 2. Pas ou peu de différences entre les 1 et 2 chambres. Le loyer oscille autour de 45€/m2 et permet au propriétaire de garder des locataires plus de 2 ans.
  • 3. A partir de 3 chambres, les loyers au m2 baissent à 43€/m2 mais ici les superficies sont tellement grandes que les loyers de départ commencent à 4500€ et peuvent parfois atteindre les 10 000 euros ou 15 000 euros dans la catégorie meublé luxe.

Loyer charges comprises au m2 / évolution de 2019 à 2023

Loyer charges comprises au m2 / évolution de 2019 à 2023

Les raisons de cette augmentation des loyers est multiple

  • 1. L’indice de Révision des Loyers (IRL) qui s’est élevé à 3,5% sur un an, un record mais toujours bien deçà de l’inflation des biens de consommations enregistrés par l’INSEE à 5,2% sur un an.
  • 2. Une augmentation des remplissages liée à la pénurie de logements à Paris : les augmentations des taux d’intérêt ont freiné les investissements et le cadre législatif de la loi Climat et Résilience a écarté du marché locatif les passoires énergétiques.
  • 3. Une augmentation, bien que légère, du plafond de l’encadrement des loyers à Paris.
  • 4. Une sélection plus Premium des appartements chez Book-A-Flat (nous nous spécialisons de le haut de gamme et écartons de plus en plus des appartements ne répondant pas à nos critères pour le bien de nos locataires).

Sur l’ensemble de l’année, les loyers ont tous fortement augmenté après 3 années marquées par le Covid pour retrouver et dépasser les niveaux de 2019. Un studio se dispute autour de 1 280€ pour une surface moyenne de 25,6m2 (contre 1172€ en 2021) et un logement de 2 chambres 3 416€ par mois pour une superficie de 75m2.

Loyers par surface et par année

Loyer charges comprises au m2 / évolution de 2019 à 2023

Le Triangle d'Or parisien et le 6e plus que jamais en haut du classement

Ces deux quartiers trustent le podium des endroits les plus chers et convoités de Paris.

Le Triangle d'Or parisien, situé dans le 8e arrondissement, est l'un des quartiers les plus prestigieux de la capitale française. Il tient son nom de la forme triangulaire formée par trois grandes avenues emblématiques : l'avenue Montaigne, l'avenue George V et les Champs-Élysées. Ce quartier huppé est réputé pour ses boutiques de luxe, ses palaces, ses restaurants raffinés et ses espaces verts tels que le jardin des Champs-Élysées. Les biens immobiliers dans le Triangle d'Or sont souvent très prisés de la clientèle étrangère, américaine et de la péninsule arabique. Quelques belles locations ont été réalisées par notre agence faisant grimper son prix à... 59€/m2.

Quant au 6e arrondissement, il est réputé pour son charme classique et sa vie culturelle animée. Il englobe des quartiers emblématiques tels que Saint-Germain-des-Prés, célèbre pour ses cafés littéraires et son ambiance bohème. Le 6e arrondissement abrite également le luxueux jardin du Luxembourg, un lieu de détente prisé des résidents locaux. Les biens immobiliers dans le 6e arrondissement présentent souvent une architecture élégante, avec des immeubles anciens dotés de balcons en fer forgé. La proximité des boutiques de luxe, des galeries d'art et des institutions culturelles fait de cet arrondissement un lieu prisé pour ceux recherchant le mélange unique de tradition et de modernité. Le prix moyen au m2 est de 53€, toujours en progression constante depuis 5 ans.

Book-A-Flat loue partout dans Paris mais surtout dans l’ultra centre et les arrondissements de l’ouest. Retrouvez notre carte interactive dynamique des prix à Paris :

Carte interactive des locations Book-a-Flat sur l’année 2023

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Moins d'appartements à la location pour une demande toujours en hausse

2023 marque un tournant dans la location meublée. La chute du stock est élevée ce qui a permis aux propriétaires d’augmenter leur loyer, de mieux sélectionner leurs locataires et de diminuer la vacance locative. Si la demande à Paris est historiquement haute et, de très loin, bien plus élevée que l’offre, cela n’a jamais été le cas dans de telles proportions.

Chez Book-A-Flat, l’offre d’appartements mis à la location a diminué de 20% sur une année et de moitié durant la période hivernale.

Logements disponibles à la location (hors off market)

Logements disponibles à la location

Devant cette situation, Book-A-Flat a fait le choix de travailler sur un réseau Off-Market qui consiste à diffuser ses appartements auprès de partenaires agents de relocation et entreprises avant une diffusion grand public plus large. Et avec succès, car en décembre 28% de nos locations ont été réalisées par ce canal. Cela permet en outre une meilleure sélection des candidats locataires.

On l’a déjà souligné, la hausse des taux immobiliers et la loi Climat et Résilience sont deux raisons souvent évoquées. Pour rappel, cette dernière va interdire la location des passoires énergétiques. Cela va commencer dès 2025 avec les appartements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est noté G puis en 2028 avec les F.

Pour certains propriétaires, sans travaux d’ampleur, il sera donc impossible de continuer leur opération immobilière.

Afin de tout savoir sur la rénovation énergétique, lisez notre article :

LOUER UN LOGEMENT ÉCOLOGIQUE : L’IMPORTANCE DE LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

La rénovation énergétique d'un logement est un enjeu majeur pour réduire la consommation d'énergie et diminuer les émissions de gaz à effet de serre. Avant d'entreprendre des travaux, un diagnostic de performance énergétique (DPE) est crucial pour identifier les points faibles de l'habitation. Le diagnostiqueur se penche sur trois aspects clés : la perte d'énergie, le système de chauffage, et la ventilation.

1. Isolation des surfaces (Murs, toiture, sol)

Selon l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie (ADEME), les déperditions de chaleur atteignent jusqu'à 20% par les murs, 30% par le toit, et 10% par le sol dans un logement mal isolé. L'ajout d'une couche d'isolant interne ou externe est recommandé. Le choix de l'épaisseur dépend de la conductivité thermique et de la résistance thermique du matériau isolant. Cependant, à Paris, l'isolation externe peut être limitée en raison de restrictions sur les bâtiments haussmanniens.

2. Remplacement des fenêtres

Les fenêtres représentent 10 à 15% des pertes de chaleur selon l'ADEME. Le choix des nouvelles fenêtres doit prendre en compte le coefficient de transfert thermique (Uw), les matériaux des cadres, les types de vitrages, les joints d'étanchéité, et les finitions extérieures. Des fenêtres d'une épaisseur minimale de 20 mm, avec un renfort solaire et un isolant tel que le gaz argon, sont préconisées pour une efficacité optimale.

3. Installation d'un système de chauffage efficace

Le remplacement d'une ancienne chaudière par une pompe à chaleur géothermique ou une chaudière à granulés peut considérablement réduire la consommation d'énergie. La pompe à chaleur géothermique utilise l'énergie renouvelable du sol, tandis que les chaudières à granulés brûlent des biomasses recyclées. Ces choix peuvent nécessiter l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires.

4. Ventilation mécanique contrôlée (VMC)

Une ventilation adéquate est essentielle pour maintenir la qualité de l'air intérieur. Les VMC simple flux, hygroréglable, et double flux sont des options, avec la VMC double flux récupérant jusqu'à plus de 90% des calories. Cependant, une enveloppe du bâtiment étanche est nécessaire pour éviter des pertes thermiques importantes.

En conclusion, une approche holistique, combinant isolation efficace et systèmes écoénergétiques, est essentielle pour une rénovation énergétique réussie. Les coûts liés à l'épaisseur de l'isolant représentent environ 10% du total des travaux, avec la main-d'œuvre et les préparatifs du chantier étant les principaux postes de dépenses. Il est crucial d'évaluer attentivement les options disponibles en fonction du type de logement et des réglementations locales.

Des solutions existent et notre agence Book-A-Flat se tient prête à conseiller des propriétaires dans la rénovation thermique de leur logement : isolation intérieure ou extérieure, installation de VMC hygroréglable, remplacement chaudière, aide financière d’état, etc.

Qui sont nos clients locataires ? La croissance des baux en code civil et des locataires expatriés

Plus européenne que l’année dernière, notre clientèle se compose majoritairement d’étrangers (51%). Les profils des français sont soit des étudiants et professionnels de région migrant à Paris pour quelques années soit des couples ou familles parisiennes souhaitant plus grand. L’achat d’un logement étant hors de prix au vu de la croissance des taux (*4 en 20 mois autour aujourd’hui de 4,5% sur 20 ans), ces locataires n’ont d‘autres choix que de continuer à louer pour encore quelques années.

La clientèle étrangère est européenne (26%) puis aisiatique et européenne à 8%. Principalement étudiants ou expatriés, leurs dossiers sont solides et sont généralement accompagnés d’agents de relocation qui les aident à constituer leur dossier et à visiter les appartements.

Le contexte inter culturel a de plus en plus son importance au sein de notre agence. Langues, questionnements, garanties, ... tout est question d’adaptation, trier les dossiers les plus solvables et faire preuve de pédagogie face à une clientèle peu habituée à la complexité de la réglementation française.

Origine de nos clients locataires

Origine de nos locataires 2021-2023

La clientèle américaine, russe et du Moyen Orient choisit les beaux quartiers et des logements plus grands que la moyenne. Les loyers payés sont bien plus élevés, jusqu’à 3196€ pour ceux du Moyen-Orient.

Loyer moyen par origine de clients

Loyer moyen par origine de clients en 2023

Parce que l’offre s’est atrophiée et que plus de locataires candidatent pour le même appartement, la sélection est plus ardue et des tendances fortes se dégagent. Ainsi, 2023 a été marquée par un fort accroissement des baux en code civil (résidence secondaire et bail société). Ces contrats, plus souples et légèrement moins onéreux pour le propriétaire, ont représenté 34% de nos baux (contre 27% l’année dernière et seulement 22% en 2021) avec une répartition presque égale entre résidence secondaire et bail société. Derrière ces contrats, il y a des locataires cherchant un pied à terre parisien, souvent étranger ou des sociétés souhaitant placer une Directrice Générale ou un chef de projet expatrié pour plusieurs années. L’avantage pour ces dernières est de pouvoir déclarer le loyer en moins des charges et d’alléger le compte de résultat.

Ces contrats sont de plus en plus prisés par les propriétaires car ils permettent de contourner les règles parfois strictes d’encadrement des loyers et de Diagnostic de Performance énergétique. Cependant, la grande majorité des locataires reste des couples ou familles souhaitant trouver leur cocon idéal pour en faire leur résidence principale. Se couper de cette demande diminue fortement les chances de location et de diminution de vacance locative.

Part des baux en code civil (résidence secondaire ou bail société)

Part des baux en code civil en 2023

Certains quartiers et types d’appartements sont plus ou moins demandés comme pied à terre ou bail société. Ils représentent la majorité des contrats signés en 2023 pour les appartements d’au moins 2 chambres.

Part des baux en code civil par type de logement (résidence secondaire ou bail société)

Part des baux en code civil par type de logement

Les quartiers centraux (du 1er au 7e) sont les arrondissements les plus recherchés par les sociétés et les pieds à terre.

Book-A-Flat se spécialise de plus en plus dans le Premium haut de gamme qui passe par un choix plus sélectif des logements meublés mais aussi des locataires. Le marché corporate est un vivier de locataires que nos équipes commerciales animent tout particulièrement notamment par une diffusion des annonces en off-market auprès d’agents de relocations et d’entreprises clientes.

Et la durée de séjour des locataires ? En augmentation ?

La durée de séjour des locataires de locations meublées à Paris s'allonge, selon nos données. Une tendance confirmée par une durée moyenne de 20 mois, comparée à 18 mois à la même période de l'année précédente. Cette évolution résulte en partie de la pénurie d'appartements dans la capitale française.

La loi Climat et Résilience, avec son objectif d'interdire les passoires énergétiques à la location, et la hausse significative des taux d'intérêt ont dissuadé les investisseurs locatifs, entraînant ainsi une diminution de l'offre de logements. Cette première vague de perte de disponibilité a incité les locataires parisiens à retenir leurs projets de déménagement, contribuant ainsi à une seconde vague de réduction du parc locatif.

Si cette nouvelle est accueillie favorablement par les propriétaires, elle pose un défi aux étrangers et aux Français en quête de logements à Paris. La prolongation de la durée de séjour des locataires complique la recherche de nouveaux locaux pour les personnes à la recherche d'un pied-à-terre dans la ville. Cette dynamique souligne la nécessité pour le marché immobilier parisien de trouver des solutions qui équilibrent les intérêts des propriétaires avec ceux des locataires en quête de logements temporaires ou à plus long terme dans la capitale.

Durée de séjour moyenne en mois par catégorie de logement

Durée de séjour moyenne en mois par catégorie de logement

2024 : JO, taux d'intérêt, DPE... Quel impact sur la location meublée ?

Pari n° 1 : baisse des taux d’intérêt 📉

L'année 2024 commence sur une note positive pour les candidats au crédit immobilier, avec une baisse des taux enregistrée au cours du mois de janvier. Cette nouvelle est accueillie favorablement après une année difficile marquée par une hausse constante des taux immobiliers, passant de 2,59 % à 4,34 % en moyenne pour les crédits sur 20 ans entre janvier et décembre. Couplée à un taux d'usure persistant en début d'année et des prix de l'immobilier élevés, cette situation a créé une certaine instabilité sur le marché.

Malgré les ajustements effectués en cours d'année, le deuxième semestre est demeuré calme, avec des acheteurs restant méfiants en raison de la diminution de leur capacité d'achat due à la hausse des taux. Cependant, une lueur d'espoir a émergé à la fin de l'année, et celle-ci se confirme en janvier.

La bonne nouvelle pour les futurs acheteurs réside dans la baisse des taux immobiliers en ce début d'année. En moyenne, ces taux diminuent de 0,10 point pour la plupart des profils et se situent autour de 4 % pour les meilleurs dossiers en janvier. Certaines banques adoptent des positions encore plus agressives, offrant des taux inférieurs à 4 % sur des prêts étalés sur 25 ans.

Ce mouvement à la baisse devrait se poursuivre dans les prochains mois, indiquant une reprise du côté des banques. Les opportunités de décote de taux se multiplient également pour les dossiers les plus compétitifs. En moyenne sur 25 ans, les emprunteurs peuvent envisager des taux allant de 4 % à 4,5 % en fonction de leurs revenus. Cependant, des disparités importantes persistent entre les établissements, avec quelques acteurs régionaux maintenant des taux supérieurs à 5 %, tandis que d'autres offrent des taux inférieurs à 4 %.

L'année 2024 semble marquer une reprise positive, offrant des perspectives encourageantes pour ceux qui envisagent un nouvel investissement !

Évolution des taux pour un prêt sur 20 ans

Augmentation des taux d'intêrets 2021-2023

Pari n° 2 : peu d’impact des JO sur le marché locatif meublé ⭕

Les Jeux Olympiques à Paris en 2024 suscitent un engouement, mais leur impact sur le marché de la location meublée pourrait être limité. La majorité du public attendu pour cet événement sportif sera composée de résidents français, réduisant ainsi la demande pour des locations temporaires. La durée moyenne de séjour pour les spectateurs des Jeux Olympiques est estimée à environ une semaine, ce qui ne génère pas une demande prolongée susceptible de stimuler le marché de la location à court terme.

Par ailleurs, de nombreux propriétaires choisissent de confier la gestion de leur bien à des agences spécialisées dans la location meublée pour éviter les contraintes liées à la location touristique. Ils préfèrent se prémunir contre les éventuels effets négatifs tels que les problèmes logistiques et la détérioration potentielle de leur propriété.

Bien que les Jeux Olympiques créent un climat festif et accueillant à Paris, il semble que leur impact direct sur le marché de la location meublée soit modéré en raison de la nature courte et majoritairement nationale de la clientèle. Les propriétaires, optant souvent pour une approche plus stable et gérée, peuvent ainsi contourner les inconvénients liés à la location touristique éphémère.

Par contre, cet évènement planétaire sera une belle occasion de rendre hommage à Paris et de donner à notre capitale une belle image ! A terme, nous pourrions nous attendre à une demande de location plus élevée de la part des étrangers.

Pari n° 3 : de l’eau dans le vin de la Loi Climat et Résilience 🌍

La crise du logement à Paris met en lumière la nécessité pressante pour le gouvernement français d'assouplir la législation actuelle sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Actuellement, le DPE, censé promouvoir l'efficacité énergétique des logements, impose des normes strictes qui peuvent entraver la rénovation et la mise sur le marché de nouvelles propriétés.

Les exigences rigoureuses du DPE, bien que louables dans leur objectif de réduction des émissions de carbone, entravent le processus de construction et de rénovation, décourageant ainsi de nombreux investisseurs potentiels. Ce contexte difficile aggrave la crise du logement à Paris, où la demande dépasse l'offre, entraînant des coûts de location prohibitifs.

Assouplir la loi sur le DPE permettrait d'accélérer les projets de construction et de rénovation en levant certaines des contraintes bureaucratiques. Les incitations financières pour les propriétaires souhaitant améliorer l'efficacité énergétique de leurs biens pourraient également être envisagées. Cela stimulerait l'activité du marché immobilier, augmentant ainsi l'offre de logements à Paris. (Tout savoir sur le Nouveau Diagnostic de Performance Énergétique.)

Investissement locatif : les clés pour mieux comprendre

A la différence d’autres placements, l’investissement locatif a l’avantage premier de détenir un actif tangible. La Pierre est un bâti, un toit, situé à un emplacement précis. Les risques sont limités car le parc locatif reste tendu en France avec une demande supérieure à l’offre. Il y a peu de vacances locatives si l’investisseur est bien accompagné et conseillé.

Retrouvez notre série d’articles sur l’investissement locatif :

- premier épisode >>"Définir sa stratégie, trouver et financer son bien"

- second épisode >>"Rénover avec goût et isoler votre logement, puis fixer le loyer"

- troisième épisode >>"Louer, gérer et définir sa stratégie fiscale."

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