Investissement locatif meublé

1er trimestre 2022

+7% de rendements locatifs pour les propriétaires

Un marché en pénurie de logements

+7% ! C’est la croissance du rendement locatif de nos propriétaires par rapport à l’année dernière. Le loyer moyen se situant à 2117€ charges comprises, en croissance de 4,4% sur 1 an, pour un remplissage moyen frôlant les 98%, les revenus locatifs atteignent des records pour les propriétaires Book-a-Flat.
Cette dynamique concerne tous les logements dans tous les quartiers de Paris.

Pour autant, le volume de location reste stable sur une année car le nombre de logements disponibles à la location a rarement été aussi bas. Sur notre site, 140 logements sont disponibles à la location contre près de 300 l’année dernière qui était fortement impactée par les confinements successifs. Le marché reste indéniablement en sous-offre ce qui prévoit de belles opportunités par la suite.

Notre conseil : Le plus important est d’éviter une vacance locative qui endommage rapidement une rentabilité. Le choix du loyer est déterminant, parlez-en à nos conseillers.

Évolution du nombre de locations réalisées sur les deux dernières années

volume de locations meublées

Les raisons de cette sous offre sont multiples. Tout d’abord la fin de la crise sanitaire l’été dernier a relancé complètement le marché de la location avec un pic de locations record. En outre, comme la durée moyenne de séjour augmente à 19 mois, peu de logements se libèrent. Nous prévoyons un retour à la normale cet été avec une première forte vague de départs de locataires qui remettra des centaines de logements à nouveau disponible sur le marché.

Volume de départs des locataires Book-A-Flat

volume des départs

Au total, Book-a-Flat observe 28% de départs locataires en moins par rapport à la même période l’année dernière ce qui explique le tarissement du stock d’appartements disponibles.

Les couples, familles, étudiants qui cherchent aujourd’hui le logement meublé idéal font face à un maché en pénurie.

Quels logements se louent le mieux ?

Ce sont les premiers questionnements de nos propriétaires. Quels logements, quels arrondissements, quels quartiers et pourquoi ?

Tout d’abord, si en moyenne les appartements voient leur vacance locative diminuer et leur remplissage augmenter, cela exclut tous les logements dont les prix sortent excessivement de l’encadrement des loyers et qui n’apportent pas de justificatifs de compléments de loyers nécessaires.

Pour rappel, depuis 2019, les loyers sont encadrés à Paris. Ce texte fixe un montant maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou meublé. Il s’applique pour toute location en résidence principale et peut être dépassé par un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins.

Il est donc indispensable que les propriétaires se rapprochent d’experts professionnels pour définir le meilleur loyer.

Nous observons, depuis maintenant un an, une baisse du volume de locations des studios au profit de plus grands logements. C’est l’une des conséquences de la crise sanitaire qui a connu des changements notables dans la façon d’aborder sa vie personnelle et professionnelle. Le télétravail se généralise et les locataires sont à la recherche de logements offrant des beaux espaces bien séparés les uns des autres pour y travailler et vivre. De plus en plus de familles aussi optent pour des appartements meublés, des logements prêts à habiter sans soucis de déménagement de meubles.

La tendance se confirme à nouveau sur ce trimestre avec plus de la moitié de nos locations sur des 2 pièces avec chambre séparée.

Part des locations par type de logement

Part des locations par type de logement meublé

Book-A-Flat est spécialisé dans le haut de gamme et loue avec grande efficacité dans les beaux quartiers à de bons loyers. Notre barycentre se situe naturellement entre l’ouest et l’hypercentre mais avec de plus en plus de bonnes performances dans les arrondissements de l’est et dans les Hauts-de-Seine qui affichent les meilleurs remplissages.

75001 75002 75003 75004 75005 75006 75007 75008 75009 75010 75011 75012 75013 75014 75015 75016 75017 75018 75019 75020

1er , 6e et 4e sont les grands vainqueurs du trimestre avec 46€ charges comprises par mètre carré.
Book-a-Flat est de plus en plus présent à l’est de Paris et dans les Hauts-de-Seine dont le volume de location a doublé en un an.

Notre conseil : Est ou Ouest, centre ou pas, Paris reste une grande source de rendement et tout dépendra des autres leviers en votre possession : l’aménagement et le choix de la meilleure fiscalité. Book-A-Flat vous accompagnera tout le long.

Quel type de bail ?

Résidence principale ou résidence secondaire ? Chez Book-A-Flat, notre seul prisme d’analyse est celui de la réalité du marché locatif à Paris.

La résidence principale couvre 69% de nos locations tandis que les pieds à terre et les baux sociétés représentent 1/3 de notre activité.

Part des types de baux sur les 3 derniers mois chez Book-A-Flat

Types de bail appartements meublés

Chaque bail a son avantage pour le propriétaire. En résidence principale, c’est l’assurance d’obtenir un locataire sur une très longue durée tandis qu’en résidence secondaire ou société, les frais sont généralement moindres et le contrat offre plus de souplesse.

Les studios meublés sont très majoritairement plébiscités par des locataires en résidence principale tandis que pour les grands logements, les répartitions sont plus équilibrées.

Part des baux par logement - 3 derniers mois

Répartition des types de logement

Notre conseil : plus qu’un type de bail, définissez avec votre agent Book-A-Flat le profil type du locataire qui assurera une occupation de votre logement.

Quels locataires : le retour des étrangers

Les étrangers sont de retour et représentent la majorité de nos locataires (54% soit 10 points de plus que l’année dernière). Ça bouge et c’est tant mieux pour le marché et le dynamisme de notre ville.

Ils sont principalement européens (19%) puis nord-américains (10%) et asiatiques (8%) et viennent à Paris pour étudier, travailler et vivre.

Origine géographique des locataires depuis 3 mois

Nationalité des locataires

Enfin, la répartition des locataires selon le profil professionnel reste plus ou moins identique aux années précédentes : étudiants (58%), salariés (31%), sociétés (6%) et professions libérales (5%).

La force de notre agence est de trouver des locataires solides pour la durée la plus longue. La durée de séjour moyenne est l’une des plus importantes du marché et augmente même depuis quelques mois.

Durée de séjour observée et actualisée avec les 3 derniers mois de fin de bail

Durée de séjour des locataires Book-A-Flat

Notre conseil : sélectionner les candidats pour une plus longue durée, évaluer les non-dits, enquêter sur chaque profil est complexe et peut être une source d’angoisse. Nos équipes commerciales et juridiques ont effectué ce travail sur des milliers de candidats locataires. Confiez-nous ce moment clé.

Consulter notre offre

Quelle fiscalité ?

En plus d’une plus grande souplesse, d’un loyer 10 à 20% plus élevé que dans le vide, la location meublée est une niche fiscale qui permet d’alléger considérablement les impôts provenant des revenus locatifs.

Dans le meublé, les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers comme dans la location vide.

Dans le meublé, vous pourrez choisir soit le régime micro-BIC soit le régime réel, plus complexe mais bien plus rentable.

  • Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600€ . Mécaniquement, 50% des revenus locatifs sont abattus (contre 30% dans le vide) et vous devrez payer 17,2% de prélèvements sociaux. Le choix de ce régime, c’est celui de la simplicité et vous ne devrez pas être accompagné d’un comptable puisqu’une déclaration annuelle auprès du service des impôts suffit.
  • Le régime réel est le plus rentable. Même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, vous pouvez opter pour ce régime permettant de déduire l’ensemble des charges (intérêt d’emprunts, frais d’acquisitions, frais d’agences de location et de gestion, taxe foncière, facture d’entretien et de réparation, abonnements, assurance, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien, les gros travaux et le mobilier. Dans la très grande majorité des situations (85% selon notre partenaire JeDéclareMonMeublé), ce régime assure un bien meilleur rendement avec comme résultat, selon votre situation, de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant 10 ans.
Micro-BIC Réel simplifié
Recettes annuelles 15 000€ 15 000€
Abattement 50% 7 500€ Néant
Charges Non déductibles - 4 000€
Frais d'acquisition Non déductibles - 18 500€
Résultat imposable 7 500€ 0€
     
Amortissements (logement et mobilier) Non déductibles - 7 360€
       
Imposition
(taux marginal d'imposition 30% - CSG CRDS 17,2%)
3 540€ 0€
Pendant au moins 10 ans

Notre conseil : le régime réel est plus rentable mais plus complexe car il vous faudra l’accompagnement d’un comptable pour construire des tableaux d’amortissements et un compte de résultat.

Nos agents sont là pour vous orienter sur le meilleur régime. Nous vous placerons ensuite entre de bonnes mains avec notre partenaire de confiance JeDéclareMonMeublé.com pour de la simplicité et de la fiabilité.