Investissement locatif meublé

1er trimestre 2021

Un marché toujours aussi dynamique et porteur à Paris malgré la crise.

Une régulation des loyers, en baisse de 3,7% qui dynamisent à nouveau le marché

Les loyers ont plus fortement chuté ce trimestre que précédemment. La baisse est de l’ordre de 3,7% avec de fortes disparités par type de logement et par arrondissement. Beaucoup de propriétaires ont revu à la baisse leur loyer ou ont accepté une remise exceptionnelle (baisse valable pour le prochain locataire). Cette baisse est salvatrice et cette régulation a permis de mieux louer et d’augmenter le remplissage de notre portefeuille qui est en croissance de 0,6pts à 91%.

Le loyer moyen charges comprises est de 40€ par m² et monte jusqu’à 45,6€ pour les studios.

Concrètement, cela a permis à notre agence Book-A-Flat d’augmenter son volume de locations en résidence principale de 32% ce dernier trimestre par rapport au trimestre précédent. C’est un beau succès et surtout un retour à la rentabilité pour nos propriétaires.

Evolution du nombre de locations réalisées en résidence principale depuis 1er octobre 2020 vs n-1

nombre de locations en résidence principale

Depuis 2019, les loyers sont encadrés à Paris. Ce décret fixe un montant maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou meublé. Il s’applique pour toutes locations en résidence principale et peut être dépassé par un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins. L’encadrement est plus restrictif pour les petites surfaces que pour les grandes puisque le décret tend à favoriser l’hébergement de jeunes célibataires ou couples dans les zones tendues comme Paris.

L’encadrement des loyers sur les petites surfaces peut donc être un frein si vous ne pouvez pas justifier de compléments de loyers avec des caractéristiques exceptionnelles. Enfin, si les loyers des petites surfaces enclenchent a priori plus de rendements, il faut faire attention à ce qu’à l’achat vous ne perdiez pas cet avantage en cas de surévaluation du prix de vente.

Répartition des locations sur les 3 derniers mois vs n-1

répartition des locations meublées

Chez Book-A-Flat, nous louons de plus en plus de grands logements. La part des studios recule à 26% (contre 34% l’année dernière) et ce sont principalement les logements meublés d’1 à 2 chambres qui progressent le plus vite. Il est vrai que de nombreux propriétaires quittent Paris et nous contactent pour mettre leurs propres logements à la location. Cela contribue à faire grandir le portefeuille de plus grands logements. Cette tendance se confirme depuis le premier confinement, il est donc à prévoir une confirmation de cette évolution dans les prochains mois.

Notre conseil : estimez le loyer en amont directement depuis notre site et prenez contact avec nos experts Book-A-Flat. >> Affiner l'estimation de votre loyer

L'ouest de Paris et l'hypercentre toujours aussi rémunérateurs

Ce sont les premiers questionnements de nos propriétaires. Quel arrondissement, quel quartier et pourquoi ?

Book-A-Flat est spécialisé dans le haut de gamme et loue avec grande efficacité dans les beaux quartiers à de bons loyers. Notre barycentre se situe naturellement entre l’ouest et l’hypercentre mais avec de plus en plus de bonnes performances dans les arrondissements de l’est et et dans les Hauts-de-Seine qui affichent les meilleurs remplissages.

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Le sixième arrondissement est le plus cher avec un prix avoisinant 48€/m².
Book-a-Flat est de plus en plus présent à l’est de Paris et dans les Hauts-de-Seine dont le volume de location a doublé en un an (Taux de remplissage : 93%, Loyer : 32€/m², Part des contrats signés : 4%).

Là encore, il y a plusieurs critères et d’autres dimensions à prendre en considération. Les performances divergent par type de logements et le prix d’achat va considérablement jouer sur la rentabilité directe.

Loyer moyen charges comprises au m² par arrondissement et nombre de pièces sur les 3 derniers mois

Loyer au m2 par type d’appartement et arrondissement

Notre conseil : Est ou Ouest, centre ou pas, Paris reste une grande source de rendement et tout dépendra des autres leviers en votre possession : le type de bail, l’aménagement et le choix de la meilleure fiscalité. Book-A-Flat vous accompagnera tout le long.

Bail : la résidence principale et les baux sociétés tiennent la corde

Résidence principale ou résidence secondaire ? Chez Book-a-Flat, notre seul prisme d’analyse est celui de la réalité du marché locatif à Paris.

Comme observé lors du dernier trimestre, la très grande part de nos locations sont en résidence principale (74%) qui a toujours le vent en poupe ; les projets d’emménagement des parisiens sont toujours aussi forts et ne connaissent aucun ralentissement. Au contraire des pieds à terre, principale victime de la crise sanitaire. La part des locations en résidence secondaire a chuté plus que de moitié (11% aujourd’hui contre 28% l’année dernière).

La surprise de ce trimestre vient de la résilience des baux sociétés avec la confirmation d’un certain volume d’expatriations permettant aux salariés étrangers de profiter de la capitale. 14% des locations sont signées sous des baux sociétés (+2 points vs 2019).

Part des types de baux sur les 3 premiers mois de l'année chez Book-A-Flat

Types de baux en 2019, 2020 et 2021

Ces parts sont variables selon la surface du logement. Les studios sont très majoritairement plébiscités par des locataires en résidence principale tandis que pour les grands logements, les répartitions sont plus équilibrées.

Part des baux par logement - 3 derniers mois

Type de bail - location meublée

Notre conseil : plus qu’un type de bail, définissez avec votre agent Book-A-Flat le profil type du locataire qui assurera une occupation de votre logement.

Des profils de locataires identiques aux années précédentes

Cette année si particulière n’a pas profondément changé le profil des locataires. Si les étrangers sont moins présents, nos clients restent principalement des salariés (48%), des étudiants (27%), des sociétés (14%) et des professions libérales (10%).

Profil des locataires par type de logement - 3 derniers mois

Catégories socio-profesionnelles des locataires

La force de notre agence est de trouver des locataires solides pour la durée la plus longue. La durée de séjour moyenne est l’une des plus importantes du marché et reste stable malgré la crise (de 14 à 15,6 mois selon le type de logement).

Durée de séjour observée et actualisée avec les 3 derniers mois de fin de bail

Durée de séjour en mois

Notre conseil : sélectionner les candidats pour une plus longue durée, évaluer les non-dits, enquêter sur chaque profil est complexe et peut être une source d’angoisse. Nos équipes commerciales et juridiques ont effectué ce travail sur des milliers de candidats locataires. Confiez-nous ce moment clé.

Quelle fiscalité ?

En plus d’une plus grande souplesse, d’un loyer 10 à 20% plus élevé que dans le vide, la location meublée est une niche fiscale qui permet d’alléger considérablement les impôts provenant des revenus locatifs.

Dans le meublé, les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers comme dans la location vide.

Dans le meublé, vous pourrez choisir soit le régime micro-BIC soit le régime réel, plus complexe mais bien plus rentable.

  • Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600€ . Mécaniquement, 50% des revenus locatifs sont abattus (contre 30% dans le vide) et vous devrez payer 17,2% de prélèvements sociaux. Le choix de ce régime, c’est celui de la simplicité et vous ne devrez pas être accompagné d’un comptable puisqu’une déclaration annuelle auprès du service des impôts suffit.
  • Le régime réel est le plus rentable. Même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, vous pouvez opter pour ce régime permettant de déduire l’ensemble des charges (intérêt d’emprunts, frais d’acquisitions, frais d’agences de location et de gestion, taxe foncière, facture d’entretien et de réparation, abonnements, assurance, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien, les gros travaux et le mobilier. Dans la très grande majorité des situations (85% selon notre partenaire JeDéclareMonMeublé), ce régime assure un bien meilleur rendement avec comme résultat, selon votre situation, de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant 10 ans.
Micro-BIC Réel simplifié
Recettes annuelles 15 000€ 15 000€
Abattement 50% 7 500€ Néant
Charges Non déductibles - 4 000€
Frais d'acquisition Non déductibles - 18 500€
Résultat imposable 7 500€ 0€
     
Amortissements (logement et mobilier) Non déductibles - 7 360€
       
Imposition
(taux marginal d'imposition 30% - CSG CRDS 17,2%)
3 540€ 0€
Pendant au moins 10 ans

Notre conseil : le régime réel est plus rentable mais plus complexe car il vous faudra l’accompagnement d’un comptable pour construire des tableaux d’amortissements et un compte de résultat.

Nos agents sont là pour vous orienter sur le meilleur régime. Nous vous placerons ensuite entre de bonnes mains avec notre partenaire de confiance JeDéclareMonMeublé.com pour de la simplicité et de la fiabilité.