Baromètre de l'investissement locatif meublé

4e trimestre 2020

Avec cette analyse trimestrielle, nous aidons les propriétaires dans leur investissement locatif meublé.
Analyses chiffrées, constats et conseils, nous vous disons tout, en toute transparence pour mieux comprendre le marché du meublé.

Quel loyer pour quel logement ?

L’avantage du meublé par rapport au vide est un loyer plus élevé de l’ordre de 10% à 20%. Chez Book-A-Flat, le loyer moyen charges comprises est de 38€ par m² et monte jusqu’à 47,8€ pour les studios.

Comme lors d’un achat, le prix au m² des petites surfaces est plus élevé que les grands logements.

Les loyers signés ont chuté ce dernier trimestre toutes surfaces confondues. Les taux de remplissages sont bons (autour de 90% toutes surfaces confondues) et permettent d’assurer un CA annuel charges compris de 518€ par m² pour les studios jusqu’à 361€ pour les grands logements.

Depuis 2019, les loyers sont encadrés à Paris. Ce décret fixe un montant maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou meublé. Il s’applique pour toutes locations en résidence principale et peut être dépassé par un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins. L’encadrement est plus restrictif pour les petites surfaces que pour les grandes puisque le décret tend à favoriser l’hébergement de jeunes célibataires ou couples dans les zones tendues comme Paris.

L’encadrement des loyers sur les petites surfaces peut donc être un frein si vous ne pouvez pas justifier de compléments de loyers avec des caractéristiques exceptionnelles. Enfin, si les loyers des petites surfaces enclenchent a priori plus de rendements, il faut faire attention à ce qu’à l’achat vous ne perdiez pas cet avantage en cas de surévaluation du prix de vente.

Part des types d'appartements loués depuis 3 mois

Part des types d'appartements

Chez Book-A-Flat, nous louons toutes les surfaces. Près de la moitié de nos locations meublées sont des deux-pièces contre 40% l'année dernière. La tendance est à la location d'appartements plus grands notamment dans les arrondissements de l'ouest parisien.
Cette évolution vers de plus grandes surfaces est pour le moment uniquement conjoncturelle. Est-ce que cette tendance se vérifiera dans les prochains mois ?

Notre conseil : estimez le loyer en amont directement depuis notre site et en prenant contact avec nos experts Book-A-Flat. >> Affiner l'estimation de votre loyer

Où acheter ?

Ce sont les premiers questionnements de nos propriétaires. Quel arrondissement, quel quartier et pourquoi ?

Book-A-Flat est spécialisé dans le haut de gamme et loue avec grande efficacité dans les beaux quartiers à de bons loyers. Notre barycentre se situe naturellement entre l’ouest et l’hypercentre mais avec de plus en plus de bonnes performances dans les arrondissements de l’est qui affichent les meilleurs remplissages.

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Le septième arrondissement suivi de très près des quartiers voisins sont les plus prisés de nos locataires. Les remplissages ont légèrement baissé cette année avec la crise sanitaire mais affichent tout de même de très bons scores.

Là encore, il y a plusieurs critères et d’autres dimensions à prendre en considération. Les performances divergent par type de logements et le prix d’achat va considérablement jouer sur la rentabilité directe.

Loyer moyen charges comprises au m² par arrondissement et pièces (3 derniers mois)

Loyer au m2 par type d’appartement et arrondissement

Notre conseil : Est ou Ouest, centre ou pas, Paris reste une grande source de rendement et tout dépendra des autres leviers en votre possession : le type de bail, l’aménagement et le choix de la meilleure fiscalité. Book-A-Flat vous accompagnera tout le long.

Quel type de bail ?

Résidence principale ou résidence secondaire ? Chez Book-a-Flat, notre seul prisme d’analyse est celui de la réalité du marché locatif à Paris.

La crise sanitaire a eu un effet délétère sur les mutations professionnelles et les pieds-à-terre. Les expatriations sont remplacées par du télétravail et les mutations professionnelles sont repoussées. Sur l’année, c’est 1/3 de moins de CA et sur le dernier trimestre qui vient de s’écouler, nous observons même une baisse de 70% de locations en résidences secondaires.

Sur l’année 2020, 30% de nos locations étaient signées en bail société ou résidence secondaire contre encore 50% en 2018.

Part des types de baux depuis 2018

Locations signées en fonction des baux

Type de bail par type d'appartements loués depuis 3 mois

Type de bail

Notre conseil : plus qu’un type de bail, définissez avec votre agent Book-A-Flat le profil type du locataire qui assurera une occupation de votre logement.

Quel locataire pour quelle durée de séjour ?

Les salariés et professions libérales occupent principalement des grands appartements tandis que les studios meublés sont majoritairement occupés par des étudiants.

CSP par type d'appartements loués depuis 3 mois

Catégories socio-profesionnelles des locataires

La force de notre agence est de trouver des locataires solides pour la durée la plus longue. La durée de séjour moyenne est une des plus importantes du marché et reste stable malgré la crise.

Durée de séjour observée et actualisée avec les 3 derniers mois de fin de bail

Durée de séjour en mois

Notre conseil : sélectionner les candidats pour une plus longue durée, évaluer les non-dits, enquêter sur chaque profil est complexe et peut être une source d’angoisse. Nos équipes commerciales et juridiques ont effectué ce travail sur des milliers de candidats locataires. Confiez-nous ce moment clé.

Quelle fiscalité ?

En plus d’une plus grande souplesse, d’un loyer 10 à 20% plus élevé que dans le vide, la location meublée est une niche fiscale qui permet d’alléger considérablement les impôts provenant des revenus locatifs.

Dans le meublé, les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers comme dans la location vide.

Dans le meublé, vous pourrez choisir soit le régime micro-BIC soit le régime réel, plus complexe mais bien plus rentable.

  • Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600€ . Mécaniquement, 50% des revenus locatifs sont abattus (contre 30% dans le vide) et vous devrez payer 17,2% de prélèvements sociaux. Le choix de ce régime, c’est celui de la simplicité et vous ne devrez pas être accompagné d’un comptable puisqu’une déclaration annuelle auprès du service des impôts suffit.
  • Le régime réel est le plus rentable. Même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, vous pouvez opter pour ce régime permettant de déduire l’ensemble des charges (intérêt d’emprunts, frais d’acquisitions, frais d’agences de location et de gestion, taxe foncière, facture d’entretien et de réparation, abonnements, assurance, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien, les gros travaux et le mobilier. Dans la très grande majorité des situations (85% selon notre partenaire JeDéclareMonMeublé), ce régime assure un bien meilleur rendement avec comme résultat, selon votre situation, de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant 10 ans.
Micro-BIC Réel simplifié
Recettes annuelles 15 000€ 15 000€
Abattement 50% 7 500€ Néant
Charges Non déductibles - 4 000€
Frais d'acquisition Non déductibles - 18 500€
Résultat imposable 7 500€ 0€
     
Amortissements (logement et mobilier) Non déductibles - 7 360€
       
Imposition
(taux marginal d'imposition 30% - CSG CRDS 17,2%)
3 540€ 0€
Pendant au moins 10 ans

Notre conseil : le régime réel est plus rentable mais plus complexe car il vous faudra l’accompagnement d’un comptable pour construire des tableaux d’amortissements et un compte de résultat.

Nos agents sont là pour vous orienter sur le meilleur régime. Nous vous placerons ensuite entre de bonnes mains avec notre partenaire de confiance JeDéclareMonMeublé.com pour de la simplicité et de la fiabilité.