d. Comment évaluer la rentabilité d’un projet
La rentabilité est l’objectif de tout investisseur avec un but commun à tous d’obtenir une plus-value à la revente du bien mais aussi de générer un revenu récurrent complémentaire. Beaucoup d’indicateurs permettent d’analyser son placement locatif et de faire son choix. On fait le point ici :
Coût total du projet : c’est tout l’argent investi pour que le logement soit à vous, isolé, propre, meublé et disponible pour le nouveau locataire qui n’aura plus qu’à poser ses valises. Ce prix inclut donc le prix d’achat, les frais de notaires ainsi que les coûts de rénovation, de travaux et d’ameublement. Dans l’exemple, prenons un logement dont le prix FAI (frais d’agence inclus) est de 600 000€ auquel il faut ajouter les frais de notaire de 43 000€ et 7 000€ de travaux et d’ameublement. Le coût total du projet sera donc de 650 000€ (600 000€ + 43 000€+ 7 000€).
Les revenus locatifs : ce sont les loyers charges comprises payées par le ou les locataires durant la durée du bail. Ces revenus sont perçus directement ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Dans l’objectif d’investissement locatif, il est important d’affiner le loyer et de l’optimiser dans la durée. Votre objectif est de fidéliser vos locataires avec un prix correct pour éviter la vacance locative qui représente une perte sèche de revenus ainsi que des frais supplémentaires de recherche de locataires. Ces loyers doivent être revus chaque année et cette révision doit se situer dans le cadre de l’indice de référence des loyers (IRL) (voir partie loyer page X) publié par l’INSEE chaque trimestre. En situation inflationniste, votre loyer augmentera régulièrement chaque année. Dans l’exemple, prenons un loyer de 2 200€ la première année.
La rentabilité brute : c’est l’indicateur de base, simple à calculer, qui compare l’investissement de base aux revenus attendus : (montant du loyer x 12 mois ) / coût total du projet . Par exemple, pour le logement de l’exemple cité au-dessus dont le coût total d’investissement est de 650 000€ et dont le loyer attendu est de 2200€ charges comprises, la rentabilité brute sera de 4,06%. Cet indicateur vous permettra de comparer les biens entre eux, sur le marché. C’est un indicateur pour jauger rapidement l’opportunité mais est loin de cocher toutes les cases. Il faut notamment déduire les charges inhérentes à votre mise en location.
La rentabilité nette : Cet indicateur est plus précis car il va retirer le coût total des charges de location : la taxe foncière, les charges de copropriété et les honoraires de location et de gestion si vous passez par une agence immobilière. Dans l’exemple précédent, si le montant total mensuel de ces charges s’élèvent à 195€, la rentabilité nette sera de 3,7% (= 2200€ * 12 mois + 195€ * 12 mois) / 650 000€.
Cashflow : c’est la somme d'argent que génère votre investissement chaque mois. Ce flux de trésorerie représente la différence entre les sommes reçues et les dépenses payées mensuellement dont l’emprunt que vous remboursez. Le cashflow peut être positif ou négatif ; on parle dans ces cas là d’effort de trésorerie. Dans l’exemple précédent, si votre emprunt s’élève à 2631€ par mois (soit un taux d’emprunt de 2% sur 20 ans avec 20% d’apports), alors le cashflow mensuel sera de -626€ / mois (= 2200€ - 195€ - 2631€).
On pourrait croire que l’objectif ultime est de générer un cashflow positif pour que l’investissement soit pertinent. Cela dépend de votre stratégie de placement. Dans une optique d’investissement patrimonial, il faut accepter, souvent, un cashflow négatif et donc un effort de trésorerie pour obtenir une plus-value à la revente. C’est une stratégie à long terme au détriment d’une rentabilité immédiate. Cela concerne notamment des investissements en ville où l’inflation des prix à la vente est constante et régulière. Cette stratégie est liée au concept d’effet de levier de crédit.
Effet de levier : C’est un principe financier qui consiste à démultiplier sa capacité à acquérir un bien immobilier. Cela consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement et donc d’augmenter son capital. Avec des taux d’emprunt encore bas, cette stratégie d’investissement est très recommandée.
Prix à la revente : que votre optique soit patrimoniale ou pas, il est recommandé d’établir un plan d'investissement complet avec un objectif de revente du bien dans un délai de 10 à 15 ans. A Paris, sur les 10 dernières années, les prix ont augmenté d’environ 2% chaque année soit une hausse globale de 21%. L’immobilier est et restera le placement le plus sûr et rémunérateur ! Dans le même exemple, avec une hypothèse d’inflation réduite à 1,5%, le prix à la revente pourrait être de 694k€ au bout de 10 ans (=(600 000€+7 000€ de travaux) * 1,5% sur 9 ans).
Bénéfice : La fin de l’histoire quand vous revendez le bien ! Les bénéfices sont les résultats finaux que vous tirez de votre investissement locatif. Et bonne nouvelle, vous pouvez le simuler avant de vous lancer. Cette simulation consiste à
- Additionner les loyers charges comprises perçus, augmentés chaque année en fonction de l’indice IRL
- Soustraire les charges payées, qui peuvent augmenter chaque année
- Déduire l’apport initial
- Ajouter le prix de la revente
- Déduire le capital restant dû auprès de la banque
Dans notre exemple, si l’apport initial est de 20% et que l’investisseur emprunte le reste sur 20 ans à 2%, le bénéfice attendu au bout de 10 ans sera de + 200k€ :
- Le coût total du projet a coûté à l’investisseur -200k€ = -130k€ d’apport + 264k€ de loyers perçus - 25k€ de charges - 315k€ de mensualités d’emprunts
- A la revente, le propriétaire vend son bien 694k€ duquel il déduit 285k€ de capital restant dû à la banque (=+409k€)
- Soit un bénéfice total de +200k€. En clair, avec un investissement total de 200k€, l’investisseur a doublé sa mise
