Comment rédiger un bail de location meublée ?

Tout ce qu'il faut savoir, l'essentiel du bail de location meublée

C’est un contrat qui matérialise les droits et les obligations du locataire et du propriétaire. Si le logement loué est la résidence principale du locataire, le bail devra respecter les mentions et obligations relatives aux locations à usage d’habitation principale pour les locations meublées.

Que contient le bail de location meublée ?

• des informations concernant les deux parties (propriétaire et locataire).
• des informations concernant le logement, les équipements présents, le loyer, le dépôt de garantie et les charges locatives.
• certains documents annexés au bail, comme les diagnostics, la notice, l’état des lieux d’entrée, etc.

Le bail est fixé pour 1 an ou 9 mois, et le locataire doit respecter un préavis d’un mois s’il souhaite quitter le logement. Les parties peuvent décider d’y inclure d’autres clauses, sous réserve qu’elles ne soient pas considérées comme abusives (voir la liste définie par la loi sur le site service-public.fr). Dès lors elles seraient dites non écrites et donc nulles.

Les informations que le bail doit contenir

1. Concernant les signataires

Le contrat de location doit mentionner les informations concernant les parties engagées par le bail : le propriétaire et le ou les locataires bien entendu mais aussi le ou les garants, si le propriétaire décidait d’y avoir recours pour assurer le versement des loyers. Le nom, les coordonnées et la date de naissance de chacun des signataires ainsi que le nom de la l’agence immobilière qui se charge de la gestion du bien et la date de validité du contrat doivent apparaître sur le contrat de bail.

2. Concernant le logement en location

Le bail d’un logement meublé doit comporter un certain nombre d’informations légales. Le contrat doit préciser s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement, si son usage est voué à l’habitation ou s’il s’agit d’un usage mixte (bail habitation et bail professionnel libéral), le nombre de pièces ainsi que les annexes qu’il comporte (comme un garage, un abri de jardin, une piscine), la surface habitable, la description des équipements à usage privatif (voir la liste ci-dessous), les parties communes (comme le parking collectif, la présence d’un ascenseur, d’aire de jeux dans le parc commun, etc), mais il doit également mentionner les caractéristiques des derniers travaux qui ont été faits depuis le dernier contrat de location (ou renouvellement) ainsi que leur coût.

3. Le loyer, le dépôt de garantie et les charges locatives

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail :

• le montant du loyer et le mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle,
• le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois),
• le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré,
• le montant et les justifications du complément de loyer, si nécessaire,
• le mode de paiement des charges récupérables et son mode de calcul (charges forfaitaires, montant fixe mensuel ou charges réelles, provision sur charges mensuelle avec révision en fin d’année),
• le montant du dépôt de garantie qui ne doit pas excéder deux mois de loyer.

4. La durée du bail et ses conditions de renouvellement

Quelle est la durée du bail d’une location meublée ?

- 1 an dans la plupart des cas ;

- 9 mois si la location est consentie à un étudiant.

Lorsque la durée du contrat est d'1 an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.

Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.

Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.

5. Les frais d’agence

Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour assurer la mise en location de son bien, le bail doit mentionner :

- les règles relatives au partage (par moitié entre le preneur et le bailleur)

- et les montants de plafonds de facturation applicable au locataire (n’excédant pas 12 € /m2 TTC ni le montant facturé au bailleur)

6. Les documents à fournir en annexe

Le dossier des diagnostics techniques doit obligatoirement être annexé au bail. Il comprend les documents suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949
• Etat des risques et pollutions (inondations, séismes, avalanches, ...) obligatoire à Paris,
• Etat de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
• Etat de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.

À savoir : le diagnostic amiante pour les logements construits avant 1977 doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

D'autres documents doivent également être annexés au contrat de bail :

• une notice informative (rappel des principaux droits et obligations de chacune des parties-) ;
• l'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
• l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
• l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
• si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.

Somme toute, la rédaction du contrat de location est une affaire délicate qui ne souffre aucun à peu près et réclame une très grande prudence. En cas de litige, sa non conformité vous mettrait en tort. Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel. Notre agence vous propose une grille tarifaire avantageuse.

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