Comprar un apartamento alquilado en París: la guía completa para el inversor informado

1. ¿Por qué comprar una vivienda con un inquilino ya instalado?

Un apartamento vendido con un inquilino atrae a menos compradores que una vivienda equivalente vacía; la mayoría de los compradores buscan mudarse rápidamente. Mecánicamente, esto crea una oportunidad para el inversor inmobiliario.

A. Un descuento en el precio de compra

Al haber menos demanda para las viviendas ocupadas, los precios suelen ser inferiores a los de las viviendas vacías. Este descuento está lejos de ser insignificante:

• aproximadamente 5 % para una vivienda alquilada amueblada
• hasta 10 % para una vivienda alquilada sin amueblar

También depende del estado de la vivienda, su ubicación y la duración restante del contrato de alquiler; factores que pueden utilizarse en la negociación. Para una vivienda de 500.000 €, esto representa entre 25.000 € y 50.000 € de ahorro.

B. Ingresos por alquiler desde el primer día

En el momento de la firma de la escritura pública, el contrato de alquiler en curso se transfiere automáticamente. Comienza a recibir rentas inmediatamente, sin búsqueda de inquilinos, sin periodos vacíos y sin el estrés de selección.

C. Un expediente bancario más sólido

No necesita estimar una renta hipotética para convencer a su banco: dispone de un contrato real, una renta conocida y un historial de pagos. La rentabilidad de su inversión está documentada desde el principio.
El contrato existente permite analizar:

• el importe real de los alquileres,
• los gastos,
• la estabilidad del inquilino,
• el historial de pagos,
• la rentabilidad neta potencial.

¿Está pensando en comprar un apartamento alquilado en París?

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2. Compra para inversión o para vivir: dos situaciones diferentes

A. Para una inversión puramente inmobiliaria

¿Desea evaluar la rentabilidad de una vivienda antes de comprometerse? Nuestro simulador de inversión inmobiliaria le proporciona en 3 minutos un plan de negocio completo: alquiler esperado, gastos, cuotas del préstamo, flujo de caja y proyección de reventa.

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Con el ajuste de los precios inmobiliarios observado desde 2023, muchos inversores están regresando progresivamente al mercado parisino.

Las viviendas ya alquiladas atraen especialmente a:

• inversores que buscan ingresos inmediatos,
• inversores patrimoniales,
• no residentes,
• compradores que desean asegurar su inversión.

Los pequeños apartamentos, viviendas amuebladas y propiedades bien ubicadas siguen siendo especialmente demandados en los barrios céntricos de París.

B. Para una compra como residencia principal

Se beneficia del mismo descuento en la compra, pero tendrá que esperar hasta el vencimiento del contrato para recuperar la vivienda. Las reglas varían según el tipo de vivienda:

• Amueblado (contrato de 1 año) : el preaviso debe enviarse 3 meses antes del vencimiento. Si no se realiza ninguna acción, el contrato se renueva automáticamente por un año.
• Sin amueblar (contrato de 3 años) : debe esperar 2 años desde la adquisición para poder dar aviso, con un preaviso de 6 meses. En caso de olvido, el contrato se renueva automáticamente por 3 años.

El aviso debe basarse en un motivo legal (ocupación para vivir, motivo legítimo y serio) y enviarse mediante carta certificada con acuse de recibo o por agente judicial.

Bueno saberlo: los contratos "código civil" (residencias secundarias, contratos de empresa) no están sujetos a la ley del 6 de julio de 1989 y ofrecen mayor flexibilidad. Todo depende de lo que esté escrito en el contrato.

3. Puntos clave que deben verificarse antes de firmar

A. El expediente del inquilino

Todavía no lo conoce: compruebe su solvencia, la ausencia de conflictos con el antiguo propietario y la regularidad de los pagos durante al menos los últimos 6 meses. Este análisis también es necesario para contratar un seguro de impago de alquileres (GLI).

Infórmese también sobre sus intenciones: ¿planea quedarse o mudarse próximamente?

B. El contrato de alquiler actual

En la firma, el contrato se le transfiere tal como está y usted queda sujeto a sus cláusulas. Verifique que incluya:

• una cláusula resolutoria (en caso de incumplimiento del inquilino)
• una cláusula de solidaridad (si hay varios ocupantes)
• una cláusula de revisión del alquiler (indexación IRL)

C. Seguros

Solicite el certificado de seguro de hogar del inquilino (renovación anual obligatoria). Por su parte, suscriba un seguro de propietario no ocupante (PNO). También puede solicitar al vendedor que le transfiera el suyo mediante una modificación del contrato.

D. El DPE de la vivienda

El Diagnóstico de Eficiencia Energética es ahora un elemento central en cualquier decisión de compra para inversión inmobiliaria. El calendario normativo es el siguiente:

• Desde agosto de 2022 : prohibición de aumentar los alquileres de todas las viviendas clasificadas F y G
• Desde enero de 2025 : prohibición de alquilar o renovar contratos para todas las viviendas clasificadas G
• A partir del 1 de enero de 2028 : prohibición de alquilar o renovar contratos para todas las viviendas clasificadas F

Elegir una vivienda con un buen DPE es esencial para asegurar su comercialización a largo plazo y evitar costosos trabajos de renovación.

4. Preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda alquilada

5. Nuestra experiencia en viviendas alquiladas en París

Book-A-Flat acompaña regularmente:

• ventas de viviendas alquiladas,
• adquisiciones de inversión,
• inversores franceses e internacionales,
• propietarios no residentes.

Nuestra doble experiencia en transacciones inmobiliarias y gestión de alquileres nos permite evaluar con precisión:

• la calidad del inquilino,
• la coherencia del alquiler,
• la rentabilidad real,
• el potencial patrimonial de la vivienda.

A. Conocemos las viviendas que vendemos

Book-a-Flat Invest es nuestra división especializada en la venta de viviendas alquiladas. Gestionamos y alquilamos estos apartamentos desde hace años: conocemos su rentabilidad real, historial de alquileres, gastos y potencial. Le proporcionamos toda esta información para que su decisión sea lo más informada posible.

B. Conocemos a propietarios e inquilinos

Este doble conocimiento nos permite hacer cada transacción más fluida: las visitas se organizan con serenidad, la información circula rápidamente y la calidad del inquilino actual es un dato que conocemos de primera mano.

C. Gestionamos el aspecto jurídico del cambio de propietario

Transferencia del contrato de alquiler, aviso de salida, devolución de la fianza: gestionamos todos los trámites administrativos relacionados con la cesión de una vivienda ocupada, para que no tenga que enfrentarse solo a procedimientos complejos.