Louer son appartement meublé Tout ce qu'un propriétaire doit savoir

Texte : Géraldine de Fouquières & Alice Duriez Photos : Alice Duriez
Essentiels

Depuis le 1er août 2015, la location en résidence principale est régie par la loi Alur.
Quels sont les changements provoqués par cette loi ? Que dois-je savoir en tant que propriétaire ?

1/ Suis-je concerné ?

La loi Alur s’applique à toute la France mais l’encadrement des loyers concerne seulement certaines grandes agglomérations comme Paris.
(Fin 2018, s’ajouteront : la Seine-Saint-Denis, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne.)
La loi Alur s’applique pour les locations vides et les locations meublées.
– Location vide = location nue en résidence principale pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.
– Location meublée = location équipée et meublée en résidence principale pour une durée de 12 mois renouvelable tacitement ou de 9 mois pour un étudiant.

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2/ Quels sont les meubles obligatoires ?

Ma location meublée DOIT comporter au minimum :
– une literie comprenant une couette ou une couverture;
– un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher;
– des plaques de cuisson;
– un four ou un four à micro-ondes;
– un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°;
– la vaisselle nécessaire à la prise des repas;
– une table et des sièges;
– des étagères de rangement;
– des luminaires;
– le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

3/ A quel loyer puis-je prétendre ?

Encadrement des loyers
Les locations vides et meublées sont concernées par l’encadrement des loyers qui est fixé par un arrêté préfectoral.
Pour connaître le montant maximal de mon loyer hors charges, je dois consulter le site officiel du ministère du logement.
Complément de loyer
Pour appliquer un complément de loyer, l’appartement doit présenter des caractéristiques de localisation et/ou de confort par comparaison d’un logement similaire dans le même secteur géographique.
Attention : le complément de loyer peut être contesté par le locataire dans les trois mois suivant la signature du contrat.

4/ Puis-je augmenter mon loyer en cas de renouvellement ou de relocation ?

En cas de renouvellement du contrat de location, je peux appliquer une indexation au loyer selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) à compter de la date anniversaire du contrat.
Pour obtenir le nouveau loyer il suffit que j’applique cette formule de calcul :
(Loyer actuel [Forfait de charges inclus] x Nouvel IRL connu au moment de la révision) / IRL date signature du Contrat de location ou révision précédente = Loyer indexé
Si je demande mon indexation avec retard, celle-ci s’appliquera sur les loyers à venir.
Attention : l’indexation est seulement possible entre N et N-1.

5/ Quelles sont les garanties complémentaires que je peux exiger auprès de mon locataire ?

Je peux cumuler certaines garanties seulement dans les cas suivants :
– profil étudiant ou apprenti : caution solidaire + assurance loyers impayés ou caution solidaire + paiement d’avance des loyers (trimestre, semestre… )
– autres profils : caution solidaire + paiement d’avance (trimestre, semestre… )
Je ne peux pas demander de caution bancaire en résidence principale car il est illégal d’exiger du locataire de séquestrer de l’argent pour mon compte.
Attention : en cas de paiement d’avance, vous ne pourrez pas demander le versement d’un dépôt de garantie.
De plus, le locataire peut à tout moment vous demander de basculer en paiement mensuel. Si tel est le cas, vous ne pourrez pas vous y opposer mais il devra alors vous verser le dépôt de garantie correspondant.

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6/ Quel montant du dépôt de garantie puis-je demander à mon locataire et sous quelles conditions dois-je lui rendre ?

Versement avant le début de la location
– Location vide : 1 mois de loyer hors charges
– Location meublée : 2 mois de loyer hors charges
Restitution en fin de location après l’état des lieux de sortie et restitution des clés
– Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, je dispose d’un délais d’un mois pour restituer le dépôt de garantie.
– Si l’état des lieux de sortie révèle des anomalies, je dispose d’un délais de deux mois.
Attention : à défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant dû au locataire devra être majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du retard résulte de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

7/ A quel moment doit-on donner notre préavis ?

Locataire
En vide comme en meublé, le locataire dispose d’un préavis d’un mois qu’il peut me notifier à tout moment durant sa location.
Propriétaire
Je peux donner congé à mon locataire à chaque échéance du bail mais en justifier la raison (reprise pour occupation personnelle ou d’un proche direct, la vente de l’appartement ou un motif réel et sérieux).
– Location vide : 6 mois de préavis
– Location meublée : 3 mois de préavis
Attention : le préavis doit être notifié par courrier recommandé avec accusé réception ou acte d’huissier ou remis en main propre avec reçu.

8/ A qui incombe les frais d’agence ?

Locataire
Les honoraires sont plafonnés à 12€/m².
Propriétaire
Les honoraires sont librement fixés par les agences (mais ne peuvent pas être inférieurs à la part payée par le locataire).

9/ Les honoraires d’états des lieux réalisés par un prestataire sont-ils à ma charge ?

Locataire
Les honoraires sont plafonnés à 3€/m².
Propriétaire
Il prend en charge le reste de la prestation.
Exemple : un huissier facturant 400€ ttc pour un 30m², le locataire paiera 90€ (30m² x 3€) et le propriétaire 310€ (400 € – 90 €).
N.B. : l’état des lieux de sortie est uniquement à la charge du propriétaire.

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10/ Puis-je faire un état des lieux directement avec mon locataire ?

Oui mais il est important de faire un état des lieux contradictoire (présence des deux parties ou un représentant mandaté), écrit et signé à l’entrée car à défaut, je ne pourrais pas faire d’état des lieux à la sortie. Cliquez ici pour télécharger un modèle d’état des lieux.
Attention : en cas de désaccord lors de l’état des lieux (entrée ou sortie), ne pas entrer un conflit, suspendre le rendez-vous et le reprogrammer avec un huissier. Les frais seront alors partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire.

11/ Qu’en est-il de la fiscalité ? Comment déclarer les revenus que je tire de la location de mon appartement ?

Je suis un Loueur Meublé non Professionnel (LMNP)
Mes revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers :
– Mes revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à 33 100€, je bénéficie du régime “micro-bic” avec un abattement forfaitaire de 50% au lieu de 30% en “microfoncier” pour des revenus locatifs de moins de 15 000€. En contrepartie aucune charge ou dépense de peut être déduite.
– Mes revenus locatifs sont supérieurs ou égaux à 33 100€, je bénéficie du “régime réel” qui me permet de déduire l’ensemble de mes charges de loyers perçus et ainsi d’amortir le bien et le mobilier sur mes recettes locatives.
Je suis un Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Je dois percevoir au moins 23 000€ de revenus locatifs annuels et peux déduire l’ensemble des charges et amortissements de mon revenu global.

A SAVOIR

Je ne dois pas oublier qu’un locataire ayant signé un contrat de location soumis au code civil (résidence secondaire/saisonnier), peut à tout moment saisir un juge des référés et faire une demande de requalification en résidence principale de son contrat de location.
Je risque alors de voir mon loyer baisser si celui-ci ne respecte pas l’encadrement des loyers, d’avoir à payer les honoraires et de verser une indemnité à mon locataire.
Même si un contrat de location en résidence secondaire est arrivé à son terme et que le locataire a quitté l’appartement, il lui est encore possible de faire requalifier son contrat de location en résidence principale.

EN CONCLUSION

Il est moins risqué pour le propriétaire de signer un contrat en résidence principale avec un complément de loyer raisonnable, le cas échéant.

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